En los últimos años, la demanda de naves industriales en México ha experimentado un incremento considerable, atribuido en gran medida a la llegada de empresas mediante el Nearshoring. Sin embargo, este fenómeno no es el único responsable de este auge, ya que otras tendencias como el incremento de las empresas de e-commerce, también están impulsando el mercado.
Empresas de e-commerce: impulso de la digitalización y diversificación del mercado
La tendencia en aumento hacia la digitalización ha generado una mayor necesidad de espacios para centros logísticos. Este cambio se refleja en el incremento en la construcción de parques industriales y espacios logísticos que buscan optimizar la cadena de suministro y facilitar el comercio internacional.
De acuerdo con los datos proporcionados por SiiLA Market Analytics, en el lapso comprendido entre el segundo trimestre de 2022 y el mismo periodo en 2023, los sectores manufacturero, agronegocios y comercio electrónico han experimentado el crecimiento proporcional más significativo en la demanda de naves industriales. La participación de mercado de estas áreas, medida en metros cuadrados, ha aumentado del 30% al 40%, según cada caso.
Cabe resaltar que un análisis detallado muestra que diez compañías han concentrado aproximadamente el 20% de la absorción total de espacios industriales. Estas empresas han incorporado a sus portafolios inmobiliarios más de 900,000 metros cuadrados en total, lo que demuestra la intensa actividad en el sector.
Por ejemplo, Mercado Libre y Amazon, dos gigantes internacionales del e-commerce, han sido los protagonistas destacados, absorbiendo conjuntamente cerca de 300,000 metros cuadrados. Posteriormente, la manufacturera de productos de celulosa Footprint MX ha adquirido alrededor de 127,000 metros cuadrados, consolidándose como un importante jugador en este escenario.
Diferencias entre mercados: Monterrey y Ciudad de México
Tanto Monterrey, Nuevo León y la Ciudad de México han emergido como líderes en el sector inmobiliario industrial, cada uno con sus propias fortalezas y diferencias. Mientras Monterrey se destaca por su dinámico enfoque en la manufactura, la capital mexicana ha consolidado su posición como un centro logístico clave.
Según el informe «Nearshoring en México» elaborado por la firma CBRE, en la primera mitad de 2023, la Ciudad de México ha superado la absorción de medio millón de metros cuadrados. En el segundo trimestre del año, el sector logístico ha liderado con el 70% de las transacciones, mientras que el comercio electrónico ha contribuido con un 30%, gracias a dos transacciones totalizando 95,208 metros cuadrados.
Los corredores de última milla también han contribuido significativamente, representando el 8% de la demanda trimestral, especialmente en zonas como Vallejo, Ixtapaluca y Chalco.
Finalmente, hay que decir que ante la creciente demanda y la disminución de la tasa de vacancia, las expectativas para los nuevos proyectos inmobiliarios industriales en los próximos meses son altas. Se están preparando terrenos y desarrollando nuevas obras, como el caso del proyecto T-MEX Park en Nextlalpan, Estado de México.
