La rentabilidad logística de Madrid supera a Barcelona en el primer semestre, marcando un hito en la competencia entre las dos principales ciudades españolas en este sector. Según un informe reciente de Colliers, la prime yield en Madrid ha alcanzado el 5.1%, mientras que en Barcelona se mantiene en un 5%. Este cambio representa un giro inesperado, ya que durante los últimos años, Barcelona había mantenido una ventaja en este aspecto.
Rentabilidad logística: Barcelona lucha con la escasez de oferta y costos crecientes
Cabe mencionar que Barcelona se encuentra en una situación desafiante debido a la escasa disponibilidad de propiedades logísticas, con apenas un 2.1% de suelo disponible a lo largo del primer semestre. Y esto ha resultado en un aumento significativo de los precios del suelo en el último año.
Además, los inversores están buscando mayor seguridad en los contratos y las rentas, ya que las alternativas en el mercado son limitadas para los operadores logísticos. Oriol Gual, director nacional de industrial y logística de Colliers, señala que a partir de 2021, los inversores han priorizado la estabilidad en Barcelona, lo que ha llevado a pagar precios más altos por una rentabilidad ligeramente menor en comparación con Madrid.
Es pertinente decir que a finales del primer semestre, según Colliers, la renta promedio en la primera corona de Barcelona era de 6.5 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en Madrid, en la primera corona del eje A-2, alcanzaba los 5.8 euros por metro cuadrado al mes, y en el eje A-4 se situaba en 5.6 euros por metro cuadrado al mes. Y a pesar de estas cifras, Gual menciona que se vislumbra cierta estabilización en las rentas, aunque aún pueden experimentar un ligero aumento en el segundo semestre.
Asimismo, el director de Colliers confía en que un ligero descenso en los costos de construcción, la estabilidad de los precios del suelo y un pequeño aumento en las rentas contribuirán a mejorar la rentabilidad para los promotores a corto plazo. Esto podría estimular un mercado transaccional que se ha desacelerado en los primeros seis meses de este año, aunque Colliers proyecta la recuperación en la inversión para el año 2024.
Inversiones francesas estimulan el mercado logístico español
Por otra parte, en medio de esta desaceleración, las sociedades de inversión inmobiliaria francesas (Scpi) han desempeñado un papel destacado al impulsar el mercado logístico. Empresas como Iroko Zen, LogIn y La Française han realizado diversas adquisiciones que han mantenido la actividad transaccional. Según Gual, se ha observado un gran interés por parte de las empresas industriales en operaciones de venta y arrendamiento de sus propiedades (sale and lease back), ya que esto les permite inyectar capital y garantizar un flujo de ingresos a largo plazo.
Adicionalmente, Gual también destacó el interés de los inversores en la compra de terrenos, incluso cuando el proceso de urbanización no está completo. Esto les permite asegurar terrenos y, al mismo tiempo, crear una cartera de suelo atractiva para futuros desarrollos a medio plazo, cuando el mercado se estabilice aún más. En este sentido, el precio del suelo no ha disminuido, e incluso ha aumentado en el caso de Barcelona.
