La creciente demanda de bodegas y naves para satisfacer las necesidades del comercio electrónico en la «última milla» está generando desafíos significativos para ciudades clave en México, como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. El aumento de la demanda, combinado con la escasez y el encarecimiento de la tierra, así como la presión para descarbonizar operaciones, está llevando a los desarrolladores a buscar soluciones innovadoras.
Desafíos en el desarrollo de infraestructura de bodegas y naves
A pesar de un crecimiento del 6.9% en el inventario total de espacio industrial en la Ciudad de México, alcanzando 10.5 millones de metros cuadrados en el tercer trimestre, la escasez de tierra asequible está llevando a los constructores a repensar estrategias para utilizar el espacio disponible de manera más eficiente.
Al respecto, la firma inmobiliaria CBRE México informó que, ante la tasa de vacancia mínima, algunos desarrolladores están optando por la reconversión de edificios existentes en la ciudad para crear espacios industriales de «última milla». Proyectos como ProximityParks y O’Donnell están liderando este cambio, adaptando fábricas, oficinas y agencias para satisfacer la creciente demanda.
Cabe mencionar que ProximityParks, con tres proyectos en Naucalpan, Benito Juárez y Santa Fe, planea triplicar su portafolio hasta alcanzar 750 mil metros cuadrados en el próximo año. Su enfoque incluye la reconversión de diversos edificios, desde fábricas antiguas hasta oficinas y agencias de coches, destacando la rentabilidad y la sostenibilidad como factores clave.
O’Donnell, por su parte, desarrolla dos proyectos en los corredores de Tlalpan y Vallejo-Azcapotzalco, agregando más de 100 mil metros cuadrados al inventario en 2024.
Prepararse para cumplir objetivos en sostenibilidad
Por otra parte, la creciente presión para reducir emisiones está dando forma al mercado de logística y almacenamiento. ProximityParks destaca su enfoque en la sustentabilidad, planificando sus propiedades como «EV Ready» (preparadas para vehículos eléctricos). Al respecto, Mario Berlanga, co-fundador y CEO de la empresa, explica que esto implica dejar las instalaciones listas para la electrificación de flotas, facilitando la rápida instalación de cargadores para vehículos eléctricos.
Adicionalmente, ante la falta de espacio para desarrollar nuevas naves y almacenes, la verticalización emerge como una solución eficiente. En este sentido, Erick Brunet, managing director de corporate accounts en Newmark México, destacó la creciente relevancia de los almacenes verticales en México, similar a lo que ya ocurre en Asia y Europa.
Este enfoque busca reducir costos de agua y energía, incluso compartiendo espacios como si fueran coworkings. Brunet anticipa la posibilidad de que, en el futuro, los desarrolladores establezcan espacios compartidos de última milla, respondiendo a la creciente demanda del comercio electrónico.
Finalmente, hay que decir que Prologis, Finsa, Fibra Ext y Fibra Mty, grandes actores institucionales en el sector logístico e industrial en México, están explorando el segmento de la «última milla» como un posible catalizador de nuevas adquisiciones. El aumento de la demanda de centros de distribución de última milla podría llevar a la creación de espacios compartidos, marcando una evolución en el modelo tradicional de almacenamiento y distribución. Por tal razón, la industria está adaptándose rápidamente para abordar los desafíos actuales y anticipar las futuras demandas del mercado.
